Rebeca Marín
La evolución del mercado inmobiliario en la Ciudad de México mantendrá una dinámica compleja y desafiante, explicó Justino Moreno, Director de Consultoría de Tinsa México by Accumin, y Enrique Téllez, Co-Director de desarrolladora del parque, al hablar de los puntos clave para el segundo semestre de 2025 durante el webinar organizado por University Tower, la torre residencial más alta de Paseo de la Reforma.
"El mercado se mantiene muy sensible a los cambios coyunturales de la economía, tanto nacional como internacional", afirmó Justino Moreno. "Lo que no se hizo en la primera mitad del año, tendrá que acelerarse en el segundo semestre", apuntó.
Con el título "Mercado inmobiliario en la Ciudad de México: Claves del primer semestre 2025 y expectativas para el segundo", el encuentro digital puso sobre la mesa los factores que están moldeando las decisiones de inversión en vivienda y renta en la capital, en un entorno marcado por tasas de interés más competitivas, una demanda creciente pero segmentada y un entorno regulatorio que aún representa importantes retos para el desarrollo.
Se detalló que uno de los aspectos más relevantes para el segundo semestre es la tendencia a la baja en las tasas de interés, tanto en la tasa de referencia (actualmente cercana al 8 por ciento) como en los créditos hipotecarios, cuyo promedio se ubica en 11.2 por ciento, muy por debajo del nivel observado hace apenas un año; esta coyuntura abre una ventana para quienes están evaluando adquirir vivienda a crédito.
Además, la demanda se sigue acumulando, alimentada por el crecimiento natural de las familias y la incorporación de nuevos hogares a la vida productiva. Sin embargo, esta demanda no es homogénea: se concentra en segmentos específicos, lo que crea nichos muy atractivos para la inversión, sobre todo en vivienda media en zonas bien conectadas.
"Hoy vemos una alta concentración de proyectos en alcaldías como Cuauhtémoc, con énfasis en el segmento residencial. Pero existe una demanda insatisfecha en vivienda media en otras alcaldías. Allí hay una gran oportunidad para los desarrolladores", subrayó Moreno.
Y gana terreno el mercado de renta habitacional, especialmente en zonas céntricas, bien conectadas y con acceso a transporte público, servicios y centros de trabajo. "La renta se ha consolidado como una opción viable para quienes valoran la flexibilidad y la cercanía a sus actividades", señaló el experto de Tinsa. "Muchos hogares jóvenes prefieren rentar para poder moverse con facilidad, incluso entre ciudades, sin comprometerse con un crédito hipotecario a largo plazo".
Este comportamiento, que también responde a la escasez de oferta en segmentos asequibles y al alto precio del suelo en zonas centrales, ha provocado un repunte de los precios de renta y una mayor participación de este segmento en el mercado general.
Ante el encarecimiento de la vivienda nueva y la limitada oferta de producto en precios medios, la vivienda usada ha ganado terreno. Su principal atractivo: mayor número de metros cuadrados por un precio similar o incluso menor, especialmente en zonas ya consolidadas. "Antes era un segmento muy estable, pero hoy vemos que está creciendo. Sacrificar algunos años de la propiedad puede ser más rentable para muchos compradores que priorizan el espacio", indicó Moreno.
Tanto Moreno como Téllez coincidieron en que la obtención de permisos, el inicio de obra y la escrituración siguen siendo cuellos de botella para los desarrolladores. El tiempo promedio de maduración para proyectos medianos es de tres años, mientras que en los grandes puede llegar hasta siete años.
"Eso significa que los proyectos que inicien en 2025 podrían no llegar al mercado hasta 2028 o incluso más tarde", explicó Téllez. "Hoy es el momento ideal para invertir en bienes raíces en zonas céntricas de la ciudad y capturar rendimientos interesantes en los próximos años".
Claves del momento actual:
Créditos hipotecarios más accesibles: promedio del 11.2%, lejos del nivel de hace un año.
Demanda creciente, pero concentrada: vivienda media en zonas bien conectadas es el gran nicho.
La renta crece por su flexibilidad, sobre todo entre jóvenes.
La vivienda usada gana terreno: más espacio a menor precio.
Los permisos siguen siendo el gran obstáculo: un proyecto puede tardar hasta 7 años en llegar al mercado.
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